2006年，中國房地產市場經歷了有史以來最猛烈、最嚴厲的政策調控，但迄今為止，國內大部分城市房價上漲的趨勢并沒有明顯改變其運行軌跡。一些大城市的房價還創下了歷史新高。盡管中央政府嚴厲督促各地方要在規定時間內制定出落實房地產新政的實施細則并加以落實，{TodayHot}但由于一方面房產新政執行需有一定時間，另一方面在操作層面還存在一些技術障礙，因而各項調控政策并未取得立竿見影的成效。

   如果我們回顧一下中國房地產市場所走過的近20年的發展歷程，就會發現運用行政手段進行市場干預的調控方式已越來越難以達到預期目標。那么，如何走出宏觀調控越調越漲的怪圈？這需要尋找到一個解決問題的根本之道。

  ■房價上漲之謎

   一邊是70%以上的城市居民難以承受的高房價，另一邊是價格不菲的高檔房依然緊俏，這種現象的確令人匪夷所思。但如果深入探究，就會發現高價房確實有它的市場。一位業界資深人士向記者描述了他的所見所聞：{HotTag}有位餐館老板已經買了10多套房子。最近，又看中京城某高檔住宅，總價大約300多萬元，并且是一次性現款結清；另一位“普通得不能再普通”的中年女性走進北京國貿附近的某售樓處，一口氣買了8套房。那是當時該地區最貴的住宅。后來，她又在同一公司開發的樓盤買了7套房；一企業老總一下買了兩套價格千萬的別墅……“他們如此有錢，他們只想買房，”該人士不由感嘆道。

   這一現象并非是北京獨有。2004年，當上海房價漲得最瘋狂的時候，中國社會科學院金融所研究員尹中立到上海調研發現，當時上海很多已售出的新樓盤并未有人入住。根據房管部門以及供水、電、氣等單位提供的數據分析，這種“空住率”大約能達到30%—40%，最高的達60%。

   據分析，制造這種高“空住率”的買家，既有改革開放以來的“先富一族”，也有港澳臺及海外僑胞，甚至還有普通老百姓的集資炒房。其時，建設部一官員稱，上海的新房銷售中，投資性購房的比例大約占到17%，而上海一家大型房產中介公司經理告訴記者，根據他們對代理樓盤購買人群的定向分析，這個比例應占到23%。

   除了投資性購房之外，城市中富裕人群的置業升級也是房地產市場的一個重要購買力，當這些富裕家庭在購買第二套或者第三套住房時，除了改善居住條件外，也不排除投資置業的可能。

   對于投資者而言，房價的高低并不重要，重要的是只要房價繼續上漲，尤其是在大幅度上漲的情況下，投資者就可以無限期持有，等待更高的價格出售。這就有點像期貨交易的“逼空”行情，在城市土地資源有限并且日益稀缺的情況下，大量資本的源源不斷地涌入，就會造成房價的一路上漲。因此，決定市場價格的漲跌有時并不完全取決于市場的供應量與實際需求，而是取決于人們對未來價格走勢的預期。

   這也就能夠破解房價上漲之謎：為什么當前“住宅市場價格如此堅挺”與“房價收入比如此之高”兩者能夠并存。從全社會平均的意義上統計出來的房價收入比，當然不能解釋面向高端人群和投資人群的住宅市場的價格水平。