“盡管今年房價調控政策頻繁出臺，但是豪宅的價格在迅猛上漲，漲幅之大令人瞠目。”北京信一天房地產經紀公司市場部負責人羅煜告訴中國經濟時報記者，日前北京銀泰中心公寓“柏悅府”以每平方米７萬元、{TodayHot}每套４０００萬至６０００萬元的價格成為北京最貴的項目，也刷新了北京豪宅的單價最貴、總價最高的記錄。

    據“信一天不動產”調查顯示：２００６年北京豪宅價格上漲速度更快、漲幅更大。一般性豪宅單價至少上漲了２０％至３０％左右，而頂級豪宅價格上漲幅度更大在４０％至４５％左右。２００２年以前單套豪宅價位多在２００－３００萬元；到了２００３年、２００４年豪宅的總價提高到３００－６００萬元；２００５年以后每套在６００萬至上千萬元之間，而２００６年豪宅總價在１０００－２０００萬元之間。{HotTag}

    “據我們公司的調查顯示，目前北京豪宅主要集中在北部和東部區域。”羅煜告訴記者，如ＣＢＤ、亞運村主要以高檔、涉外公寓為主，價格基本上在１５０００－２５０００元／平方米不等。而溫榆河、兩河流域別墅帶也是目前豪宅主要集中的地區，價格１００００－２００００元／平方米不等。

    從目前北京購買豪宅人群來看主要以外省市人居多，大部分來自山西、東北的生意人。其次就是外籍人士、港澳臺人士。上述這些人群目前已經占到北京購買豪宅６０％－７０％。

    “但是，從市場銷售情況來看，目前北京、上海、杭州、深圳豪宅的供應比例明顯偏大，北京供需比例在４∶１、上海５∶１、杭州３∶１、深圳４∶１。”羅煜表示，可以看出這些地區豪宅項目的比重明顯增大，導致產品供應結構發生變化。

    那么，為什么在２００６年北京市豪宅交易并不活躍的市場環境下，其價格仍舊大幅上漲？

    羅煜認為其原因有兩點：一是新增商品房供應小于需求，導致供求矛盾突出價格上漲迅速，將北京高檔住宅整體房價推升；二是土地等開發成本以及豪宅檔次的提升，直接引起２００６年豪宅價格上漲。豪宅交易市場正是在這種“推拉合力”作用下呈現有價無市狀態。

    他向記者分析指出，由于國家宏觀調控的不斷深入，豪宅開發將受到限制，未來市場供應將減少，可能會加劇市場供需矛盾。但是從目前豪宅看，供應比例明顯偏大，空置比例明顯增加，從而導致很多房子閑置，由于客戶需求量保持一定的范圍，直接造成了有價無市，別墅和高檔住宅的涌現也不斷地推高了北京房價，容易形成泡沫。

    羅煜表示，在２００６年宏觀調控下，北京酒店式公寓在價格上也出現了一定的滑坡。據“信一天不動產”統計資料顯示：２００６北京的酒店式服務公寓租金從８美元／平方米／月－５０美元／平方米／月不等，與上年相比酒店式公寓租金每平米出租價格下降２－３美元。而２００６年出租率普遍在６０％－７０％左右，與上年相比出租率下降了１０％－１５％左右。如目前酒店式公寓比較集中的ＣＢＤ商圈、麗都商圈酒店式服務公寓的出租率都出現了明顯下降的趨勢，實際成交租價總體下浮在５％－１０％左右。

    從２００６年租住酒店式公寓人群看，在京的海外公司高層管理人員，以及在京海外社團和駐華使館的工作人員等，構成了北京酒店式公寓的主要需求群體，這些人群占到了８０％以上。

    “從目前投資酒店式公寓的形勢來看，由于房地產市場受到政策影響較大，投資型消費者再進行投資的時候應慎重小心。”羅煜認為，這主要是由于一些非酒店式公寓的住宅項目顯示出強大的競爭優勢。由于價格、物業設施、服務與酒店式公寓縮小了一定的差距，從而導致一部分客戶進行了替代的選擇。他提醒投資者，目前出租物業中，中小戶型容易出租，所以在投資選擇當中，一定要以中小戶型為主。