“從２００６年１１月開始，北京市二手房市場開始呈現外地品牌中介退出北京的趨勢，截至２００７年元旦約有１５家外地品牌退出，包括大連著名房產中介好望角、福州國房網及深圳聯行地產等。”北京信一天房地產經紀公司市場部負責人羅煜告訴中國經濟時報記者。{TodayHot}

    他說，根據“信一天不動產”市場部統計，受宏觀調控政策的影響，２００６年北京市二手房全年交易量為７．８萬套左右，基本接近預計的８萬套目標，成交量較去年上漲７％，但北京各大型品牌中介門店擴張量較去年平均增長５５．７％，因此２００６年二手房市場競爭慘烈，外地品牌公司進京后被迫面臨不斷膨脹的生存壓力。

    但是，以上選擇退出北京市場的房產中介在當地均具備相當的交易實力及品牌影響力，是何種原因使得其進入北京市場，又因何原因退出？{HotTag}

    羅煜認為，北京市二手房市場近３年來年均超過３成的業務膨脹使得眾多具備一定實力的外地中介公司前來北京淘金，尤其在２００６年２至５月份進駐現象明顯，但由于今年宏觀調控力度空前，被嚴重擠壓的市場需求及快速膨脹的本地品牌中介直接導致外地中介步履維艱。

    首先，主要市場被京城本地幾大中介公司割據，本地中型公司尚難立足，外地中介難以產生品牌吸引力。而在郊區市場，中小經紀公司叢生，無規則競爭格局下外地品牌中介難以亂中求勝，也不愿在混戰中分得杯羹。

    其次，外地進京公司對北京二手房現狀及操作模式并不熟悉，優秀經紀人才也為本地大型中介所吸引，缺乏競爭力。而且，跨地區經營戰線長，非巨額資金難以支撐。以上原因使得部分外地中介公司在年底選擇離開北京市場。

    據“信一天不動產”市場部統計，２００６年北京市二手房市場歷經了近年最大的洗牌過程，全年因經營壓力關停的中介公司約３００家，與新增經紀公司數量持平，是近３年來首次停止公司總量增長的年度。

    “選擇退出的這些外地中介剛剛走出全國化品牌戰略的步伐，剛剛進入北京市場，尚未樹立起自己的品牌，消費者對其認知度不夠，再加上宏觀調控，北京交易量增長趨緩，交易難度增加，消費者對品牌的依賴度更是加強，因此，不會選擇缺乏品牌認知度的外地中介。”北京鏈家房地產經紀公司市場研發主任王志偉接受本報記者采訪時表示，本地消費者當然更愿意選擇可靠的本地品牌經紀公司以保證交易流程的順暢。

    而且，北京的二手房市場十分特殊。存量是足夠的，但交易量相對卻不是很活躍，比如上海每年有２０多萬套的交易量，但平均每家品牌中介公司的門店只有１００多家。相較而言，北京品牌中介的滲透力更強，幾大品牌中介平均門店已經達３００多家。據相關統計數據顯示，２００５年前三家經紀公司的市場占有率在１５％左右，而２００６年前三家經紀公司的市場占有率將達到２５％。

    他說，北京的大部分房源與客戶信息都被本地幾大品牌中介所占有，外地中介無法得到信息的有效積累，自然也難以謀求發展。此外，外地中介進入北京市場，在人才、渠道等方面都要重新全盤安排與引進，其成本要高于本土企業。以上種種原因致使外地中介不得不最終退出北京市場。

    競爭主打服務牌

    “在未來，北京幾大中介品牌的競爭將越來越激烈，品牌競爭將升級到以服務品質為重點的競爭，注重衍生服務的比拼。”王志偉表示，品牌經紀機構將通過一系列專業化手段來提高自身的信息配對能力。比如，為客戶出具專業房產投資置業方案，精耕細作社區店面，通過對一個社區乃至一個樓盤中二手房源的深入了解，來為購房者提供點對點的服務。

    他說，中介公司將立足于服務產品的創新，通過對市場不同人群的細分，創新并推出滿足不同人群的、特定的服務產品，來形成獨具特色的核心競爭優勢。未來可能會涌現出專門從事二手別墅交易、專門從事二手公寓交易等各類型房產交易的經紀機構或經紀人群體，區別于當前單一、泛化的交易形態。

    此外，二手房交易過程中的另一薄弱環節——貸款，將成為主要關注目標，金融服務產品的創新將是各品牌經紀公司競爭的一個重點。例如，在商業貸款產品日趨多樣的情況下，為客戶制定安全可靠的按揭方案、辦理轉按揭業務的安全可靠等，都將成為金融服務的主要方面。

    王志偉告訴記者，消費者通過鏈家地產金融中心可以辦理二手房按揭、雙周供、抵押消費貸款、轉按揭、公積金貸款、貼息貸款等特色業務。“可以預見，未來房貸產品還會大大增加。”而且消費者選擇難度的增加更需要專業機構的專業服務，各品牌中介的服務水平和產品將會因此而更專業、更豐富。

    進軍外地需謹慎

    既然進軍外地市場有種種弊端和風險，那么，北京本地的品牌中介是否會因此只滿足于固守北京市場？

    王志偉表示，房地產經紀行業的發展趨勢將是品牌化、規模化。在取得地域領先之后，本地品牌進軍全國市場將是一種必然。

    “我們進軍外地市場，在選擇上是有傾向性的。”王志偉告訴記者，其公司目前是選擇與北京形成環渤海經濟圈概念的大連和天津兩個城市試水。因為，同屬一個經濟圈的三個城市的整體市場環境基本趨同。

    不過他告訴記者，他們在進入的時候十分謹慎，采取的是先小規模試水，然后逐步滲透、穩扎穩打的進入模式。

    “和北京不一樣，其他城市還未形成很明顯的競爭格局，本地品牌企業的優勢還不是十分明顯，這對于后來進入市場的外地企業減少了很大的障礙。”王志偉表示，品牌認知度有區域性，在其他本地企業還未在市場上根深蒂固的時候，后來者還是有很多發展機會的。外地企業可以通過從本地企業挖掘優秀人才，吸引當地經紀人才為企業服務等多種“本地化”方式扭轉自身的競爭劣勢。

    那么，是否就目前的北京市場而言，外地中介就無所作為？

    王志偉表示，外地中介可以通過和北京品牌中介合作的方式來尋求發展。他認為，在目前北京市場環境活躍度不夠，對經紀公司精細度要求不高的情況下，外地中介選擇進入的時機不是很好。當外部市場活躍度達到一定程度，在市場達到一定量的時候，外地企業、外資等憑借其人才、資金、精細度等優勢，可以打入到市場的縱深去。

    “盡管如此，目前北京市場仍存在數家源于外地的大型品牌公司。”羅煜認為，外地進京品牌公司并非均難以生存，關鍵在于避免與本土品牌同路前行，在巨額資金池的基礎保障下，尋求高端市場資源或創新管理架構將很可能開辟房產經紀新途徑。