北京的房價在快速上漲，而市房地產交易信息管理網上卻顯示，北京的住宅成交均價實際上低于開發商上報北京市建委的擬售均價，有的甚至差額高達每平方米2000元。為什么會出現這種耐人尋味的新現象？記者進行了相關調查。 {TodayHot}

　　▇樓價亂象·現象：成交均價普遍低于擬售均價

　　因為要買房，張先生近幾天查了北京市建委房地產交易信息管理網站上多個樓盤的網上銷售資料，不看不知道，網上顯示的信息讓張先生百思不得其解：

　　星河灣，編號為京房售證字(2005)371號的預售許可證上清清楚楚地標明，擬售價格16000元/平方米，而在網上顯示的已經成交的132套住宅成交均價為14208元/平方米；

　　觀湖國際，編號為京房售證字(2005)181號的預售證標明6棟樓的擬預售價格最高18000元/平方米，網上顯示已經成交的600多套住宅成交均價為14520元/平方米；

　　遠洋山水，編號為京房售證字(2006)230號預售證標明擬預售價格為7907元/平方米，網上顯示已經成交的住宅成交均價為7069元/平方米。

　　“不管是普通住宅還是高檔住宅，幾乎都是這種情況，實際成交均價都低于在市建委網站上開盤時公布的擬預售價格，多則每平方米差1800元，少則每平方米差六七百元，這樣看來北京的房價應該是在降價，這怎么和政府部門公布的平均房價在不斷上漲矛盾啊？”

　　▇樓價亂象·解密：開發商“高開低走”玩“心理暗示”

　　“看似降價，實為漲價，這是典型的‘高開低走’價格策略。”在北京房地產行業從事代理銷售近10年的北京某代理公司雷女士告訴記者：“過去只在少數高檔樓盤的銷售中才用的‘高開低走’價格策略,因為北京房價漲得過快，已經為開發商普遍采用。”雷女士告訴記者，所謂“高開低走”就是在市建委備案擬售價格的時候報一個高價，但是以較低的價格開盤，以吸引人氣，然后隨著工程的進展和營銷推廣陸續漲價，給購房人一個“樓盤在不斷升值”的心理暗示，從而達到讓很多購房人趕緊購買并買到一個較高價格的目的。

　　雷女士舉例說，“本來準備開盤賣8000元/平方米，在市建委備案擬售價格的時候就報9000元/平方米，最后成交的時候給購房人一個‘優惠’，8500元/平方米成交，讓購房人覺得8500元/平方米很便宜。”雷女士同時補充，在市建委備案定擬售價格的時候報高一點，也是為了防止萬一擬售價格定低了，而實際成交價格卻很高，可能會被購房人或者有關部門認為是‘虛假信息售房’。”

　　▇樓價亂象·提醒：同一棟住宅價格空間有多大

　　那么，在開發商“高開低走”的價格策略下，同一棟住宅樓不同住宅價格相差的空間會有多大？記者通過多方渠道查詢了北京市房地產交易信息管理網站2006年1月1日至10月31日（簽約日起）北京華僑城、北京星河灣兩個樓盤各自同一個預售證下的住宅銷售情況。

　　從銷售情況看，華僑城京房售證字(2005)126號預售許可證下140套房子的價格區間在5767元－11027元/平方米，高低相差5260元。“華僑城之所以能賣到7751元/平方米的成交均價，和這個預售證下60多套8532元/平方米以及1套11027元/平方米的‘開高’密不可分！”雷女士認為。而星河灣編號為京房售證字(2005)371號的預售證下82套住宅的價格區間在11712元－16866元/平方米，高低相差5154元。“很明顯，星河灣用22套售價16866元/平方米的好房子‘開高走低’賣其他在景觀、位置、朝向都不如這22套房的房子，并且賣出了好價。”房價最終由市場決定，這是毫無疑問的。但從上面的調查看，需要提醒購房人的是，在目前北京房子好賣、價格上漲的市場背景下，買房時別拿這個樓盤的最高價格比照自己要買的戶型。