日前，上海市人民政府批轉(zhuǎn)市房地資源局制訂《上海市存量房經(jīng)紀(jì)合同和交易合同網(wǎng)上備案辦法》(以下簡稱《辦法》)的通知，自2006年9月1日起，《辦法》已正式施行。

　　上海目前存量房預(yù)計(jì)約2500萬平方米左右，而存量房的分布以外環(huán)線外為主，其次是中環(huán)線附近，內(nèi)環(huán)線內(nèi)存量房最少。而《辦法》的實(shí)施，將使上海房地產(chǎn)市場的環(huán)線之分更趨清晰。 {TodayHot}

9月1日起，《上海市存量房經(jīng)紀(jì)合同和交易合同網(wǎng)上備案辦法》正式施行。昨日，業(yè)內(nèi)人士表示，《辦法》的出臺(tái)是對前期個(gè)稅等相關(guān)政策的后續(xù)補(bǔ)充，出于使上海房地產(chǎn)市場更加清晰透明的目的，但目前新政對存量房的界定尚不是很清晰。

　　滬上知名房產(chǎn)專家蔡為民指出，存量房一般指開發(fā)商應(yīng)該賣出，卻沒有賣出的那部分房源。上海目前存量房預(yù)計(jì)約2500萬平方米左右，而存量房的分布以外環(huán)線外為主，其次是中環(huán)線附近，內(nèi)環(huán)線內(nèi)存量房最少。而《辦法》的實(shí)施，將使上海房地產(chǎn)市場的環(huán)線之分更趨清晰。 {HotTag}
　　中內(nèi)環(huán)線影響甚微

　　作為寸土寸金的內(nèi)環(huán)線以內(nèi)區(qū)域，住宅的供應(yīng)量一直較為稀少，《辦法》對內(nèi)環(huán)線內(nèi)樓盤的影響也相對較小。此外，由于中環(huán)線附近較受自住客青睞，因此售價(jià)也不易受《辦法》影響。

　　蔡為民指出，由于內(nèi)環(huán)線內(nèi)住宅土地稀缺，存量房的量相對較少，而存量房的網(wǎng)上備案，或?qū)⒔o內(nèi)環(huán)線內(nèi)樓盤帶來利好。

　　內(nèi)環(huán)線內(nèi)存量房不多，給購房者傳遞的信號是內(nèi)環(huán)線內(nèi)房源稀缺，蔡為民表示，素來物以稀為貴，這或許將給內(nèi)環(huán)線內(nèi)地段優(yōu)越、小區(qū)氛圍成熟、物業(yè)管理較為優(yōu)越的樓盤帶來房價(jià)上升空間。對于內(nèi)環(huán)線內(nèi)樓盤或?qū)⑸蠞q的幅度，則要看內(nèi)環(huán)線內(nèi)存量房的具體量。

　　而業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，中環(huán)線樓盤由于有一定的自住需求，價(jià)格上受影響的幅度不大。但《辦法》的出臺(tái)，讓購房者認(rèn)為還有很多的供應(yīng)量，改變了購買者的心理預(yù)期，從而產(chǎn)生一定的觀望心理。因此，短期內(nèi)有可能出現(xiàn)銷售率的下降，但蔡為民認(rèn)為，降幅不會(huì)很大。

　　有較多樓盤集中在中環(huán)線附近的大華集團(tuán)相關(guān)高層昨日則表示，大華目前沒有存量房，每批房源基本都是在前期房源基本售罄后再新推的房源。上海中星房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理劉承健也表示，中星的存量房也很少，并以商業(yè)配套房為主。

　　符合剛性需求 房源將更多上市

　　大華集團(tuán)上述高層表示，任何新政出臺(tái)都會(huì)加深市場的觀望，前期政策已經(jīng)造成市場的觀望，從近期交易來看，成交量已略有下降，8月份大華10個(gè)在售樓盤銷售面積近7萬平方米，而今年4、5月每個(gè)月成交面積均達(dá)到9萬平米。

　　中國指數(shù)研究院(華東)副院長陳晟認(rèn)為，目前中環(huán)線附近的部分存量房，較能滿足剛性需求的要求，而隨著近期房產(chǎn)政策的出臺(tái)，房源供應(yīng)近期相對萎縮，這與調(diào)控的根本目的不相吻合。《辦法》實(shí)施后，將有更多的符合剛性需求的房源上市。

　　外環(huán)存量房較多 區(qū)域影響大 

　　外環(huán)線的存量房則將在《辦法》實(shí)施后的一段時(shí)間內(nèi)感覺到壓力。

　　蔡為民指出，受此新政影響，由于外環(huán)線外的存量房相對較多，存量房網(wǎng)上備案后，外環(huán)線外樓盤的供應(yīng)量相對增多，售價(jià)較易受到影響。但對于外環(huán)線外的特殊產(chǎn)品，不會(huì)產(chǎn)生太大影響，如軌道交通附近的樓盤以及有一定市場需求的別墅產(chǎn)品，價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)大幅下降。

　　大華集團(tuán)相關(guān)高層表示，對于外環(huán)線外樓盤，也并不是每個(gè)板塊的房價(jià)都會(huì)下降，存量房較多區(qū)域的房價(jià)受到的影響較大。