又一個(gè)冬天即將來臨，對(duì)中國(guó)的地產(chǎn)商也一樣。10月30日，浦東土地控股公司訴上海萬邦企業(yè)集團(tuán)拖欠土地出讓金案宣判，萬邦將付浦東土控近1億元土地款。其實(shí)，早在2004年12月，萬邦都市花園被查獲在銷售過程中存在嚴(yán)重違規(guī)行為，上海市房地局對(duì)萬邦企業(yè)集團(tuán)處以注銷房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書{TodayHot}和稍后提請(qǐng)工商管理部門注銷其房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的決定；上個(gè)月，由于該樓盤第五期的房產(chǎn)證遲遲辦不出來，又被361名業(yè)主索賠1700萬元違約賠償金。土地款一日不繳，房產(chǎn)證一日難辦。萬邦已身陷困境，可憐部分業(yè)主也跟著為重金所購房子的私權(quán)合法性而憂心忡忡。
    一葉而知秋。萬邦事件絕不是個(gè)別現(xiàn)象。實(shí)際上，近兩個(gè)月上海房地產(chǎn)拍賣市場(chǎng)格外紅火，不僅二手房、整幢或整層現(xiàn)房拍賣數(shù)量驟增，在建工程和“爛尾樓”也頻頻“賣身”。若非資金斷檔，債主相逼，誰愿賤賣“親生孩子”？而資金鏈脆弱如秋風(fēng)中飄搖之枯草的開發(fā)商，又會(huì)有多少？上海統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，地產(chǎn)商把土地使用權(quán)進(jìn)行抵押的地幅，從2005年月均不足10幅，猛增至今年以來的月均30多幅，其中竟包括少數(shù)知名地產(chǎn)商。若非急于用錢，又有哪家愿意把可以孵金蛋的地皮押付他人？
    一些地產(chǎn)商突然陷入潦倒之境，原因大致可歸結(jié)為四點(diǎn)。其一，2005年二季度之前的約三年時(shí)間里，上海樓市的繁榮程度和房?jī)r(jià)的漲速引領(lǐng)全國(guó)，不可避免地積累了一些泡沫，開發(fā)商們非理性開發(fā)行為普遍；其二，2005年的宏觀調(diào)控，上海樓市受到的影響較大，由于項(xiàng)目銷售滯緩，部分地產(chǎn)商受到重創(chuàng)，資金困境顯現(xiàn)；其三，今年3月份市場(chǎng)才回暖，5月份地產(chǎn)新政便風(fēng)云再起，第三季度全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲6.7%，深圳和北京的同比漲幅依然分別高達(dá)12.3%和10.9%，只有上海下跌2.3%，多數(shù)地產(chǎn)商財(cái)務(wù)狀況雪上加霜；其四，“社保案”的心理震懾。
    那么，其他城市的地產(chǎn)商就可以幸災(zāi)樂禍地看“滬劇”嗎？絕對(duì)不可能。首先就讓我想到順馳的故事。兩年前，順馳就開始飽受資金短缺的折磨，圖謀上市不成，想要借債也泡湯，再退一步引進(jìn)海外基金又半途遭甩，最后干脆吐血價(jià)賣了。據(jù)新東家路勁基建董事局主席單偉豹報(bào)料，順馳目前拖欠的土地費(fèi)用加上銀行貸款余額，總數(shù)高達(dá)46億元。到底這是不是一個(gè)燙手山芋，還是留于后人說吧。
    從2003年下半年開始，上海樓市就有唱衰之音傳出，從2004年開始，全國(guó)多數(shù)一二線城市也都出現(xiàn)了這種情況。但事實(shí)證明，每次都是“狼來了”。今年以“國(guó)六條”及其“十五條細(xì)則”為主的新一輪調(diào)控，可謂勢(shì)大力猛。近幾個(gè)月的數(shù)據(jù)也顯示全國(guó)房地產(chǎn)投資和房?jī)r(jià)增幅趨緩，但仍有部分城市的房?jī)r(jià)在高位運(yùn)行。依筆者判斷，部分城市房市的“好日子”也快到頭了。因?yàn)橹醒氲膽B(tài)度依然是：“少數(shù)城市住房?jī)r(jià)格上漲過快；結(jié)構(gòu)調(diào)整的任務(wù)還十分艱巨；房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序仍需進(jìn)一步規(guī)范。”
    可以預(yù)見，今年5月份開始的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控將是一場(chǎng)持久戰(zhàn)，極有可能延伸至明后兩年。開發(fā)商如仍舊抱著2004年和2005年政策出臺(tái)幾月后即迅速反彈甚至報(bào)復(fù)性增長(zhǎng)的好夢(mèng)，注定將失望加失敗。除了行政性調(diào)控之外，還有兩個(gè)宏觀因素也在同時(shí)擠壓地產(chǎn)商的生存空間。一個(gè)是產(chǎn)業(yè)的周期性因素。經(jīng)過四五年的高速發(fā)展，熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)業(yè)客觀上需要回調(diào),其方式只是道“軟著陸”和“硬著陸”的選擇題而已。另一個(gè)是住宅產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向的因素。在構(gòu)建和諧社會(huì)的歷史背景下，住房保障已漸漸成為住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主旋律，利潤(rùn)率較低的中低價(jià)、中小戶型正成為市場(chǎng)絕對(duì)主流，即使財(cái)務(wù)穩(wěn)健的地產(chǎn)商，也會(huì)因此受涼感冒，更多的只能等著被“凍死”。