中信國金(0183.HK)旗下中信嘉華銀行昨天發(fā)表中國房地產(chǎn)報告，預(yù)計內(nèi)地過熱的房地產(chǎn)市場將于2010年軟著陸，這個比其原先的估計時間要長4年。報告指出，在此過程中，中央政府會繼續(xù)強化宏觀調(diào)控，直至達到軟著陸目標(biāo)。{TodayHot}

　　調(diào)控重拳執(zhí)行難

　　在昨天的新聞發(fā)布會上，中信嘉華銀行副總裁兼中國業(yè)務(wù)首席經(jīng)濟兼策略師廖群表示，中國政府第二輪房地產(chǎn)調(diào)控措施于去年年中實施以來，并沒有得到有效執(zhí)行，除上海樓價是下跌外，深圳、北京及廣州樓價在去年持續(xù)上漲。

　　中央政府于去年5月開始第二輪房地產(chǎn)市場調(diào)控，出臺了一系列更為嚴(yán)厲的調(diào)控措施，直至今年1月宣布將實際征收土地增值稅。這些措施中，限制外資投資房地產(chǎn)和實際征收資本收益稅政策最為嚴(yán)厲和重要，如果得以嚴(yán)格有效地實施，{HotTag}中國的房地產(chǎn)市場將受到嚴(yán)重打擊。

　　但是，報告指出，由于多種原因，到目前為止這兩項措施還未得到嚴(yán)格有效的執(zhí)行。除了來自一些利益方的阻力外，現(xiàn)階段一些操作和技術(shù)上的困難阻礙著這些措施的實施。廖群表示，2月開始征收的土地增值稅不是新政策，而且香港大型發(fā)展商撥出資金做了準(zhǔn)備，所以這一稅收對財力龐大的香港地產(chǎn)發(fā)展商影響比較輕微。他認(rèn)為，計算有關(guān)稅項的方法，需要1-2年才可以統(tǒng)一、落實執(zhí)行。

　　他指出，現(xiàn)時中國宏調(diào)措施主要針對住宅市場，故資金或會流向?qū)懽謽羌吧啼伿袌觥２贿^，如果日后這些投資物業(yè)市場出現(xiàn)過熱，有關(guān)部門可能會推出針對寫字樓及商鋪市場的調(diào)控措施。

　　軟著陸推遲

　　廖群說，鑒于樓價過高是房地產(chǎn)市場泡?的主要問題和表現(xiàn)，抑制樓價上漲是房地產(chǎn)市場調(diào)控的主要目標(biāo)，不難推斷，中國的房地產(chǎn)市場即使按照軟著陸的標(biāo)準(zhǔn)衡量也還未實現(xiàn)著陸，政府的房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)仍未達到。

　　廖群預(yù)期，市場的調(diào)整或軟著陸還需要4年時間，直至2010年。

　　該行原先估計中國房地產(chǎn)市場可望于2007-2008年軟著陸，但廖群表示，現(xiàn)時估計這調(diào)整還需要4年時間，直至2010年，即第11個五年計劃結(jié)束前。

　　報告預(yù)期，在未來4年，全國房地產(chǎn)投資的年均增速將放緩至15%以下，而銷售的年增長率則減慢至10%以下；房地產(chǎn)價格年均漲幅料回落至5%以下，市場逐步實現(xiàn)軟著陸。

　　廖群預(yù)期，內(nèi)地四大城市---上海、北京、廣州和深圳，未來4年住宅價格走軟將更為明顯。他預(yù)測，未來4年上海樓價平均每年進一步下跌3%，而北京、深圳及廣州的樓價漲幅會在2007-2008年收窄，從以往的雙位數(shù)字下降至個位數(shù)字，而在其后的兩年轉(zhuǎn)為適度下跌；同時，二線城市樓價的年均漲幅將放緩至6%以下，而高檔住宅價格將面臨更大的下調(diào)壓力。

　　更長遠一些看，他表示，在軟著陸后，中國房地產(chǎn)市場的一個新的發(fā)展周期，預(yù)計將與國家十二五規(guī)劃同步于2011年啟動。

　　還有兩個殺手锏

　　廖群說，目前內(nèi)地樓市已出現(xiàn)泡沫情況，但仍未達到爆破的地步。如果中央政府發(fā)現(xiàn)所出臺的宏調(diào)措施效果不佳，則會進一步推出調(diào)控措施令樓市軟著陸。

　　值得注意的是，廖群指出，雖然中國主要的調(diào)控措施大多數(shù)已經(jīng)出臺，但仍有兩個當(dāng)未出臺的主要措施。一是征收物業(yè)稅，二是取消房地產(chǎn)預(yù)售會在必要時出臺。然而，他相信，這兩措施會是中央調(diào)控地產(chǎn)市場的最后手段，應(yīng)不會在短期內(nèi)推出，預(yù)計至少在短期內(nèi)調(diào)控的重點將是爭取那些已出臺的調(diào)控措施得以有效實施，從而確保這些措施產(chǎn)生效果。廖群說。

　　他又說，中央會通過上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，控制流動資金過剩的情況。預(yù)期今年中國人民銀行將上調(diào)2-3次存款準(zhǔn)備金率，每次加幅0.25%~0.5%，幅度不會太大。