夏季本身是消費淡季，加之進一步調(diào)控觀望氣氛濃厚，交易量的下降成為目前新盤的共性問題。不少開發(fā)商開始延期開盤、研究改變產(chǎn)品規(guī)劃，但也有部分新開樓盤以其自身的特色，贏得了市場。其中，不少是小面積的一房、兩房等緊湊房型。

　　低總價迎合消費需求

　　在過去一二年里，大房型{TodayHot}成為許多樓盤的主力戶型，而市場價格的攀升讓不少消費者望房興嘆。當投資者紛紛淡出樓市后，真正的消費承受力和消費需求浮出水面。在房價下降有限的情況下，只有通過減少購買面積來實現(xiàn)消費。

　　在七八月間，一些樓盤的主力房型  
從三房變成了兩房。如浦東三林地區(qū)的金色杉林，從今年6月底到7月推出大量83平方米的兩房，使該盤在這段時間接連成為板塊銷售冠軍。同樣的情況還出現(xiàn)在浦東的綠地崴廉公寓、寶山的康橋水都、松江{HotTag}九亭的上海青年城等。

　　小戶型由于面積小，總價低，首付和按揭也少。如上海青年城，有一種戶型是45平方米，總價35萬元，首付7萬元，貸款30年月供為1200 元。這類低總價的房源，自然吸引了不少剛剛開始工作、希望獨立生活的年輕消費群體。

　　戶型緊湊功能全

　　看慣大房型再去看小戶型，或許會看不順眼。但仔細比較，小戶型面積雖然緊湊，其實內(nèi)在功能并沒有減少，一樣有客廳、臥室、廚房、衛(wèi)生和陽臺，只是大小不同。有關(guān)資料顯示，上海新購商品房中，戶均人口只有2．2人。即便是60平方米的小戶型，人均所享有的居住面積也近20平方米。這個數(shù)據(jù)已經(jīng)超過目前上海的人均居住面積水平了。

　　以寶山新城區(qū)南部的康橋水都二期E ASYZ 來說，72平方米建筑面積里，包括兩房一廳一衛(wèi)南北雙陽臺。該戶型不僅將室內(nèi)無效面積最小化，而且南北進深短，充分實現(xiàn)南北通透，滿足日照和通風的基本需求。值得一提的是，該戶型南面設(shè)有近兩米寬的大陽臺，北面還設(shè)有洗衣機位的工作陽臺，雙臥室均設(shè)計了凸窗，增加室內(nèi)的利用空間和光線感覺。同樣的戶型特點，在中遠兩灣城即將推出的四期星領(lǐng)地、74平方米一房中也得到充分的體現(xiàn)。

　　以居住理念來定位產(chǎn)品

　　房產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，其中重要的是戶型結(jié)構(gòu)的調(diào)整。當市場自住群體希望以犧牲面積換取消費時，住宅產(chǎn)品的開發(fā)就應(yīng)緊緊圍繞這類消費群體展開。最近一份“上海青年住房消費調(diào)查”顯示：在24－30 歲的青年人中，大都希望獨立居住，因為承受力有限，他們居住消費的選擇目標為：藍屋（l ine house ）:即市郊地鐵可以到達的住宅，購買總價在40萬－60萬元之間。

　　上海青年城、康橋水都已經(jīng)作了有益的嘗試，而且一期開盤也吸引了眾多的消費者。特別是上海青年城還提出了年輕態(tài)城市綜合體的概念，整個項目力求打造一個圍繞年輕人的生活特點和習慣設(shè)計，獨創(chuàng)的“劇場式”生活模式。這種以項目、社區(qū)來進行產(chǎn)品分眾定位的方式，在目前上海樓市中尚不多見。

　　另外，還可以看到不少圍繞特定群體設(shè)計的特色小戶型住宅。如電影華苑迷你公寓，其設(shè)計賣點為上下板式內(nèi)廊南北躍層的一房兩廳公寓，其市場賣點是徐家匯少有的小戶型；又如大華錦繡華城的一梯三戶的花瓣狀公寓；再如上海青年城挑高3．6米層高的“立體”住宅等。設(shè)計的創(chuàng)新，也能在一定程度上拉動消費。

　　無論從宏觀政策引導，市場需求變化，還是消費承受力要求等多角度看，緊湊型住宅將逐漸成為上海商品住宅市場供需主流。