由于核算過(guò)程中存在特殊情形，開(kāi)發(fā)商最終繳納的土地增值稅稅額可能只是當(dāng)初預(yù)征的銷(xiāo)售額1％～3％。在一定條件下，房產(chǎn)企業(yè)可以主動(dòng)選擇以1－3％的預(yù)征稅率作為最終稅率。
　　1月16日晚，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅將實(shí)行清算式繳納，{TodayHot}取代現(xiàn)行的以預(yù)征為主的土地增值稅繳納法。業(yè)內(nèi)人士表示，由于核算過(guò)程中存在特殊情形，開(kāi)發(fā)商最終繳納的土地增值稅稅額可能只是當(dāng)初預(yù)征的銷(xiāo)售額1％～3％。
　　仍有稅率選擇空間
　　業(yè)內(nèi)人士告訴記者，在一定條件下，房產(chǎn)企業(yè)可以主動(dòng)選擇以1－3％的預(yù)征稅率作為最終稅率。
　　國(guó)稅總局發(fā)布的《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》第七條指出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開(kāi)發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅。{HotTag}
　　這些情形包括：（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；（二）擅自銷(xiāo)毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。
　　這一通知實(shí)際上給了部分房地產(chǎn)企業(yè)一種稅率選擇的空間。一位開(kāi)發(fā)商表示，《通知》內(nèi)容可以理解為，企業(yè)只要不能夠提供證明就可以按照預(yù)征額來(lái)繳稅。分析人士表示，對(duì)于一些小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，他們可以主動(dòng)選擇預(yù)征稅額為其最終繳稅額，也就是說(shuō)，最終的清算將不會(huì)影響其已經(jīng)產(chǎn)生的利潤(rùn)。目前，上海土地增值稅預(yù)征率根據(jù)各個(gè)區(qū)縣不盡相同，大致在1％～2％之間，而全國(guó)范圍則在1％～3％之間。
　　這一情形似曾相識(shí)。此前上海出臺(tái)個(gè)人二手房交易個(gè)人所得稅細(xì)則規(guī)定，如果無(wú)法提供完備資料，二手房個(gè)人所得稅稅率以房產(chǎn)總價(jià)的1％～2％計(jì)算，而不是增值額的20％。記者從中介公司了解到的情況顯示，此后的個(gè)所稅實(shí)際征收額大部分采用了總價(jià)1－2％的稅率。
　　普通住宅有免稅空間
　　而對(duì)于符合普通住宅的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，征稅細(xì)則表示只要增值額達(dá)不到20％，這項(xiàng)增值稅將可以免繳。
　　1995年1月，國(guó)稅總局發(fā)布《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》除了規(guī)定具體征收稅率之外，還在第十一條中指出，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)本細(xì)則第七條(一)、(二)、(三)、(五)、(六)項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。
　　根據(jù)這一細(xì)則，部分普通住宅將可以免征土地增值稅。
　　2005年5月，上海出臺(tái)對(duì)于普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)要求同時(shí)滿足三個(gè)條件，包括（一）住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；（二）單套建筑面積在140平方米以下；（三）實(shí)際成交價(jià)格：低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下，坐落在內(nèi)環(huán)線以?xún)?nèi)的低于17500元/平方米，內(nèi)環(huán)與外環(huán)之間的低于10000元/平方米，外環(huán)線以外的低于7000元/平方米。