短期需求旺盛

    １月７日，國家統計局消息顯示，北京房屋銷售價格指數居全國第四位。在經歷了連續１６個月的增長后，北京市新建商品房銷售均價日前已沖破每平方米１００００元大關，二手房交易均價也逼近９０００元／平方米。如何對火爆異常的房地產市場進行釜底抽薪的治理，在眾多買房人的迫切盼望中，成為擺在管理者、專家學者面前的重要課題。 {TodayHot}

    大中城市房價全線上升

    北京市房地產官方網站“北京市房地產信息網”顯示：２００６年１月北京普通住宅銷售均價為７４６０元／平方米，１２月竟升至１０３２３元／平方米。其中，東城、西城二區的銷售均價超過１５０００元／平方米。去年全年北京房屋平均售價高達８７９２元／平方米，與２００５年相比，漲幅為１６．７％。 {HotTag}

    盡管２００６年下半年出臺的針對二手房交易的若干調控政策，增加了交易成本，造成京滬兩地市場交易量明顯下降，但賣方市場特征依然明顯，成交價格持續走高。２００６年１２月中旬北京二手房交易均價則逼近９０００元／平方米。

    據國家發改委和國家統計局聯合公布的數據顯示：２００６年前１１個月，全國７０個大中城市新建商品房同比漲幅在５．８％－８％之間，其中北京等大城市房價月均同比漲幅高達１０％。

    大盤銷售業績下降

    以北京房地產信息網數據為主要測評依據的“２００６北京單盤銷售排行榜”日前由焦點房地產網發布。榜單顯示，首先，大盤時代終結，售房冠軍銷售額逐年遞減。在房價不斷上漲的情況下，銷售總額卻在一路下跌。２００４年銷售冠軍為４５億元，單盤銷售３０億元以上的有３家；２００５年第一名的銷售額則急降至３２．５億；２００６年榜首更進一步跌破３０億。其次，薄利多銷成制勝法寶。針對一般工薪階層的普通住宅市場頻頻殺出黑馬，這些樓盤盡管均價在６０００元左右，但銷售總額依然躋身前十。

    房價過高內涵復雜

    業內不少專家學者分析研究后，將房地產價格狂飆歸咎于土地價格飆升和不合理需求過旺。

    業內人士指出：土地資源不可再生的特征，使得土地供應將出現核心區域地價上升和供應郊區化的特征。

    另一方面，被業內稱為“不合理的需求”也把房地產價格推向高位。北京市房地產產業協會最新發布報告顯示：北京住房總量充足，并不短缺，甚至是潛在過剩。但房屋未得到有效供應，大量閑置房屋掌握在少數富人手中，導致了住房分配不公，客觀上造成北京房屋供給緊張，房價上漲。

    誰在嚷嚷房價看漲

    經濟學家王東京分析：房價兩年內未必會跌，但１０年之后必跌。他說，當下房價走勢在一定程度上，取決于人們對未來房價的預期。人們購買房產，動機不外有二：一是為了自住，二是為了投資賺錢。住房是基本必需品，需求彈性小，房價長期看跌只會抑制炒房，但不能減少消費，不論房價１０年后怎么跌，有需求也不會等１０年后買房。

    王東京說，在普遍認為房價漲幅太快，有三種利益當事人會千方百計阻擋房價下降。首當其沖的是房地產企業，他們利用媒體大造輿論，說房產將大幅升值，以誤導人們追漲，那些天天嚷嚷房價長期看漲的人，其實大多是開發商。其余兩個當事人是銀行和地方政府，其中原因不言而喻。因此，從長遠考慮，要平抑房價，促使房地產健康發展，必須把握好自住消費與以盈利為目的投資需求。

    投資與消費終將走向均衡

    “如果有房產稅，房子租不出去或是房租很低，個人就要考慮繳的稅可能大于收的租，這個投資就變的不合算或是利潤過低。”中國人民銀行貨幣政策委員會委員、中國國民經濟研究所所長樊綱在出席“２００７中國地產新視角——和諧地產高峰論壇”時指出：被經濟學界普遍討論的房產稅或是物業稅，可以在制度上發揮調節作用，以穩定房地產市場。房產稅，就是政府按一個固定比例，對房產征稅。隨著房價提高，所繳稅額也要提高。

    樊綱認為征稅有三大好處：其一減少租房市場上的供給，其二減少大量閑置房，其三減少過多住大房的奢侈需求。由此產生出人們要為房價的上漲付費，而不是僅僅從房價上漲中得到好處，這樣才能在投資和消費間取得平衡。在市場結構中，通過價格變化、稅收杠桿自我調節出相對均衡。

    中國土地協會秘書長黃小虎則認為：我國目前包括房地產在內的部分行業利潤過高、甚至是暴利，有悖于市場經濟利潤平均化的規律。未來對地產行業的調控應從源頭抓起，對土地使用的研究和登記必不可少，而諸多手段中“利用好存量土地”是首選之舉。

    盡管對今年房價漲跌很難預期，但從市場和政策層面分析，房地產需求必將漸趨理性，今年也是看未來房地產走勢的關鍵一年。