2006年留給地產界的一大懸疑是，連續兩年的宏觀調控為什么沒有打擊投資市場的信心，外資反而來勢更猛？
　　戴德梁行投資部的一組估算證明，境外資本在2006年依然為房地產投資市場主角。2005年外資在上海投資成交總面積超過32萬平方米，{TodayHot}總價值超過65億元人民幣，而2006年的總成交面積達到100萬平方米，總成交價值超過180億元人民幣，成交面積和金額均為上年的3倍左右。不同于2005年辦公物業一枝獨秀的局面，住宅物業異軍突起，金額從15%的比例上升至接近30%。商鋪的投資比重有所下降，由25%左右跌至11%。數據表明，優質的商業項目依然是基金追捧的對象。
　　細看2006年主要成交紀錄，平均每月成交一筆。海外基金也從早期的老面孔摩根斯坦利、高盛、騰飛擴大到了印尼三林、基匯、Cargill等，投資資金來源的多樣性足以證明它們在加快進入中國市場的步伐。從資金來源看，2005年來自美國的投資基金達到了70%左右，而2006年歐洲及亞洲國家則成為新軍，與美國各據半壁江山。2005年以前投資市場主要以摩根斯坦利為主的私募資金組成，它們追求的是高利潤，而到了2006年則以長期持有的資金為主，包括歐洲、韓國，{HotTag}甚至中東資金，這類資金追求的是穩健經營。
　　海外基金的來勢之快、之猛難道是宏觀調控失靈？高力國際投資部執行董事張震頻表示，外界對此存在很多誤解。這些基金進入中國至少考察了三四年，以前是因為找不到合適項目，或者價格高，或者市場不成熟等原因而沒有實際結果。限外主要針對短期炒賣，而這些基金最短的持有時間也要兩三年，更長的在十年以上。而且任何投資都不是獨立于評估房地產單個項目，所有外來資金都是權衡整個宏觀經濟。值得關注的是，宏觀調控使部分有土地的開發商遇到資金瓶頸，迫切尋求資本合作方。而外資擴展中最急需解決的問題是優質項目、善于處理與政府和銀行的關系。當宏觀調控之后，JV方式的合作開發讓兩者對接，海外基金開始與當地有良好信譽、擁有一定土地儲備的實力開發商建立合作關系。而在2006年之前，外資與國內房地產商的合作模式主要定位于全國排名前二十的大型發展商，項目主要位于一級城市。如2003年上海永業與摩根斯坦利等合作開發位于新天地的住宅項目錦麟天地；2004年復地先后與摩根斯坦利和ING合作開發上海的住宅項目等。