在中國大陸，人們常常將房屋“按揭”與“抵押”混為一談，而事實上按揭與抵押款是房地產業中兩種不同的融資方式，是現代信用制度的產物。個人住房按揭貸款是這樣一種融資方式：如果你想購買一住房而手頭現金不足，但你有穩定的豐厚收入，你就可以與房地產商簽訂購樓合同，用手頭的資金先付部份樓款（又稱按金），在房地產商同意作擔保人，以其房屋作抵押物的前提下，向銀行等金融機構貸款，由銀行付清余下房款，你以后再逐月向銀行還付利息。現房按揭又稱“樓宇按揭”，期房按揭又稱“樓花按揭”。在按揭期間，樓宇的所有權歸按揭權人（銀行等金融機構），按揭人（購房者）有使用權、買樓權。按揭期結束后一個月，按揭雙方結算債務，按揭人取回所有權，購樓結束。

房屋按揭中涉及三方利益：按揭人（購房者）、按揭權人{TodayHot}（金融機構）、擔保人（房地產商）。

房地產開發商（擔保人）

“樓宇按揭”與“樓花按揭”在法律關系上又有所不同。“樓宇按揭”與傳統意義上的以現房為擔保的個人住房抵押貸款有相似之處，而“樓花按揭”則有較大差異，它是以房地產商為擔保人，以其少量的保證金和在建的期房為擔保的借貸關系。“樓花按揭”實質上是一種房產期權的質押。以期權出質，一方面擴大了房地產融資渠道，有利于房地產產業的發展，但另一方面又增加了金融機構和購房者的風險，使三方關系更為復雜化。因為期房在按揭合同簽訂時未建成，期房的價格較現房低，開發商在大幅度讓利的情況下將建房風險轉移了一部份給購房者和金融機構。

下面看成都市房地產糾紛實例：某房產公司修建“××大廈”，與購房戶簽訂了期房買賣合同，合同中約定了一條違約責任：如果開發商未于1998年9月8日按期限交房，則每月按購房戶已付房款的1%支付違約金。購房戶又與某銀行簽訂了按揭合同，購房戶支付了30%（合計30萬元）按金，銀行向開發商支付了70%（約計70萬元）房款，房地產商作為擔保人，銀行扣除了10%房款的保證金。但開發商至今未能將大廈建成，購房戶未能取得房屋，由此發生糾紛。購房戶認為開發商違約，違約責任應按全部房款計算，因為開發商實際已獲得全部房款（除10%保證金以外）。開發商則認為購房戶向銀行交付了30萬元首付款，再加上每{HotTag}月支付的本息，已付房款是40萬，應按40萬元計算違約金，雙方爭執不下。

事實上，按揭合同一旦簽訂后，銀行則將購房戶所貸資金加上購房戶支付的按金全部劃歸至開發商帳上，購房戶已支付全部房款，然后購房戶在銀行開設還款帳戶，逐月向銀行還貸付息，所以購房戶向銀行的還貸行為就不是人們口頭上還常講的“向銀行付房款”的概念了。那么，購房戶與某開發商簽訂的《購房合同》中違約責任的約定，其“購房者已付房款”就不應理解為“購房者向銀行支付的房款”，造成這樣的重大誤解原因就是人們未將“樓花按揭”從傳統意義上的“現房買賣”中解脫出來，仍然將兩者混為一談。

目前樓房按揭糾紛開始大量出現，在我國法律體系中，只有“抵押”的有關規定，而無“按揭”的概念，由于無法可依，人們只好把按揭合同中的“按揭”以“抵押”充抵。建行、工行等銀行頒布了《按揭貸款辦法》，但這些辦法不是法律規定，因為專業銀行實際上已被改組為自負贏虧的企業，既然是企業，就不能制訂具有廣泛的約束力的行政規章，除中國人民銀行可以制訂部門規章之外，專業銀行制訂的“辦法”是不具有任何法律效力的，不能規范按揭當事人的行為，一旦發生糾紛，就會發生無法可依的尷尬局面。例如在上述案例中，按揭期間房屋的所有權歸銀行，使用權歸購房戶，開發商不能按時交房，應該由誰向開發商索賠？按理銀行有權追究開發商的違約責任。但購房者已與開發商簽訂了購房合同，似乎又應是購房者向開發商索賠。本案推理而產生這樣的問題根本原因是無法可依。

按揭是一種與合同法、擔保法、民法等有密切關系的民事行為，目前各專業銀行頒布的“按揭辦法”對按揭貸款的概念、對象、應具備的條件，貸款程序、期限、還貸方式、違約責任作了規定，銀行擔心的是貸款人能不能付清貸款本息，而對擔保人預期違約導致貸款人權利受到損害似乎不太關心，而實際上開發商違約就會使購房戶的使用權、請求權不能實現，銀行對購房戶也構成違約，甚至可能導致銀行本身無法收回貸款本息。特別是期房，用以質押的是期權，期權一日不能兌現，購房戶和銀行都將受到重大損失。

我國應加強房屋按揭的立法工作，不能在迅速發展的房地產業中留下一塊空白。按揭是一種新生事物，國家制訂的有關按揭的法律法規應明確規定按揭當事人三方的權利義務，特別是對房地產商的義務。房地產是一項高風險的產業，房地產開發商在其中的義務是很繁多的，如保證房屋質量合格，配套設施齊備，面積公攤合理、按期交房等等，應以金融杠桿來約束當事人的行為，促進房地產業健康發展。

經濟要先行，法律要跟上，以法律規范經濟行為，這是市場經濟發展的規律，住房按揭制度也不例外。