“我現(xiàn)在想賣一套住房，到底要交多少稅？這稅錢到底由誰來出？時間上怎么算？”……對“個人轉(zhuǎn)讓購買不滿5年的住房全額征收營業(yè)稅”等房產(chǎn)調(diào)控新政策6月1日實(shí)施后，和房屋轉(zhuǎn)讓相關(guān)的稅收問題成為近期廣州市地稅和房管部門的市民咨詢熱點(diǎn)。    
    　　記者昨天走訪房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，市民賣樓交稅，簡單說要先看是否滿5年，再看是否屬普通住房。
    　　賣家周小姐應(yīng)付稅費(fèi)   
    　　營業(yè)稅及附加=房價的5.5% =4.4萬元   
    　　個人所得稅 =房價的1％ =8000元   
    　　印花稅 =房價的0.05% =400元   
    　　中介服務(wù)費(fèi) =房價的1.5% =1.2萬元
    　　總計 6.44萬元   
    　　買家葉先生應(yīng)付稅費(fèi)
    　　契稅 =房價的1.5% =1.2萬元   
    　　印花稅 =房價的0.05% =400元
    　　中介服務(wù)費(fèi) =房價的1.5% =1.2萬元
    　　總計 2.44萬元
    　　二手房買賣主要交哪些稅費(fèi)？
    　　記者從房地產(chǎn)中介處了解到，目前二手房業(yè)主都喜歡采取“實(shí)收價”形式賣房，買賣雙方所有稅費(fèi)都由買家來承擔(dān)。如果是按“實(shí)收價”方式賣樓的，買家要特別留意，除了付房款外，還可能出現(xiàn)大額的稅費(fèi)：
    　　一是賣房的營業(yè)稅和個人所得稅，該部分稅費(fèi)原來應(yīng)由賣房業(yè)主支付，但現(xiàn)在很多賣家都要求買家承擔(dān)上述稅款，所以買家在考慮買房成本時不可忽略這部分支出。只要原來業(yè)主購房未滿5年賣出的，都要征收合成交房價{TodayHot}5.5%的營業(yè)稅及附加，合成交房價1％的個人所得稅，這兩項(xiàng)稅錢加起來就是房價的6.5%。
    　　二是契稅和印花稅，如果是個人購買普通住房的，按照房屋售價的1.5%征收，如果是購買非普通住房的，要按照賣房價的3%征收。印花稅是買賣雙方都按照房價的0.05%來征收。
    　　三是中介服務(wù)費(fèi)，按照中介合同約定，中介公司向買賣雙方各收取服務(wù)費(fèi)用，一般為房價的1.5%~3%。該費(fèi)用現(xiàn)在有不少售房業(yè)主要求由買家來承擔(dān)。
    　　如果是房改房的二手買賣，還會涉及評估價1%的稅費(fèi)，但無需付營業(yè)稅和個人所得稅。另外還要視房屋具體轉(zhuǎn)讓情形看是否需要征收土地增值稅、土地出讓金等費(fèi)用。
    　　比如，業(yè)主周小姐將自己居住不滿五年的120平方米房產(chǎn)轉(zhuǎn)手賣給葉先生，售價80萬元，那么按規(guī)定周小姐和葉先生應(yīng)支付的稅費(fèi)分別為：
    　　而如果周小姐要按照“實(shí)收價”80萬元來售樓，則本來應(yīng)由她交的6.44萬元稅費(fèi)要由買家葉先生出，這樣總共雙方8.88萬元的稅費(fèi)錢就完全由葉先生出，等于葉先生實(shí)際為這套房產(chǎn)支付了88.88萬元。
    　　因?yàn)闋I業(yè)稅的增加，不少市民希望通過推遲交易來避稅。國土房管部門有關(guān)人士建議市民不要因小失大，因?yàn)橐粌扇f元稅費(fèi)，而造成更大的損失。
    　　買家兩難：要么多交稅要么遲收樓
    　　陳小姐3年前買了一套二手房，5月份通過中介和陸先生談好了二手房交易，房屋出售50萬元，陳小姐還收了陸先生2萬元訂金，{HotTag}購房合同注明各自負(fù)擔(dān)各自稅費(fèi)，并約定辦理轉(zhuǎn)按手續(xù)。
    　　可由于營業(yè)稅征稅年限突然從兩年延長到五年，雙方無法在6月1日前辦好轉(zhuǎn)按手續(xù)，也無法辦理交易過戶。這意味著按新規(guī)定，陳小姐要多交2.75萬元的營業(yè)稅，即50萬元房價的5.5%。如陳小姐不愿交易，就屬違約。為避稅，陳小姐與陸先生聯(lián)系，她愿減少部分房款，讓陸先生先搬進(jìn)去住，至5年?duì)I業(yè)稅征收期限后再辦理交易過戶手續(xù)。陸先生很矛盾，繼續(xù)交易擔(dān)心有風(fēng)險，不交易則要重新找房子，而且房價還可能更高。
    　　一位梁姓律師表示，不少市民希望通過推遲交易來避稅，這可能會產(chǎn)生更大的風(fēng)險。在去年房地產(chǎn)“新政”實(shí)施后，不少市民延遲辦交易過戶手續(xù)，到征稅2年期過后再交易過戶�？伞秶�六條》細(xì)則把征稅年限延長至5年，不少買家都擔(dān)心幾年后政策和樓價再變，交易會出問題。國土房管部門有關(guān)人士建議市民在買賣二手房時，不要因小失大，因?yàn)橐粌扇f元稅費(fèi)，而造成幾十萬元的損失。
    　　相關(guān)政策規(guī)定，個人購買住房，以房產(chǎn)證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間，如果房產(chǎn)證和契稅完稅證明所注明的時間不一致，則以二者中較早的注明時間為準(zhǔn)。
    　　購房時間標(biāo)準(zhǔn)如何確定?
    　　“6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業(yè)稅�！睂Υ�，林先生表示不太理解，這個購房時間到底如何確定，是按照房屋買賣合同簽署時間呢？還是以房屋買賣合同到房管部門登記備案的時間算？或是按照入住時間來算？如果按拿房產(chǎn)證時間或者契稅完稅憑證時間算，這個時間往往要滯后于絕大多數(shù)購房者實(shí)際買房入住的時間。
    　　比如，林先生的房子是2001年底簽的認(rèn)購書，購房合同簽于2002年，到2003年春節(jié)收樓入住，而開發(fā)商直到2005年5月才將林先生的房產(chǎn)證辦出來，在房產(chǎn)證辦出前的2005年2月，林先生領(lǐng)到契稅完稅憑證。在征收營業(yè)稅時，購房時間該怎么算？
    　　廣州市地稅局表示，廣州市各級地稅部門從6月1日起嚴(yán)格執(zhí)行新政策，國家稅務(wù)總局、財政部、建設(shè)部的相關(guān)通知上已明確規(guī)定，“個人購買住房，以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間，作為其購買房屋的時間”，其中，“契稅完稅證明上注明的時間”是指契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期。如果納稅人申報時，同時出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購房時間。即房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間早于契稅完稅證明上注明的時間的，以房屋產(chǎn)權(quán)證注明的時間為購買房屋的時間；反之，以契稅完稅證明上注明的時間為購買房屋的時間。
    　　就是說，按照現(xiàn)行規(guī)定，林先生如果想將自己的這套住房對外出售，在2010年2月之前，都要按房價5.5%交營業(yè)稅，而2010年2月契稅完稅憑證拿到時間滿五年后，林先生出售住房，可持有關(guān)材料向地方稅務(wù)部門申請辦理免征營業(yè)稅手續(xù)。
    　　廣州普通住房必須同時滿足三個條件：1.住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；2.單套住房建筑面積144平方米以下(含144平方米)；3.實(shí)際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格的1.2倍以下(含1.2倍)。
    　　如何界定普通/非普通住房？
    　　孫先生原先居住在番禺，因?yàn)槭懿涣嗣刻旖煌ㄉ系谋疾�，近期他想在廣州市區(qū)再買一套住房�！澳壳暗姆康禺a(chǎn)新政策里，多處提到了普通住房和非普通住房的概念，這二者到底是如何區(qū)分的？去年廣州市提出的普通住宅面積不超過144平方米，今年國家的新政策里又提到今后90平方米以下的中小戶型要占新建住宅的七成以上，那是不是意味著今后90平方米又會成為劃分普通住宅和非普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)呢？”
    　　對此，廣州市地稅局表示，目前普通住房及非普通住房標(biāo)準(zhǔn)照舊。國家稅務(wù)總局新文件明確，普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)也維持不變。根據(jù)去年廣州市國土房管局、財政局和廣州市地方稅務(wù)局聯(lián)合印發(fā)的文件《關(guān)于廣州市享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知》(穗國房字[2005]375號)規(guī)定，廣州普通住房必須同時滿足三個條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套住房建筑面積144平方米以下(含144平方米)；實(shí)際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格的1.2倍以下(含1.2倍)。該標(biāo)準(zhǔn)在整個廣州市轄區(qū)范圍內(nèi)是統(tǒng)一的，包括十區(qū)和兩個縣級市。
    　　有關(guān)部門否認(rèn)普通住房契稅調(diào)至3％
    　　準(zhǔn)備購二手房的王先生昨天告訴本報記者，他近期在不少中介行都聽說從7月1日起，購買普通住宅的契稅將由原來的1.5%調(diào)高到3%。對此，廣州市財政局和房管局有關(guān)人士均予以否定，表示目前并不清楚有此消息。目前，廣州市財政局仍執(zhí)行現(xiàn)行的契稅政策：符合標(biāo)準(zhǔn)的普通住宅進(jìn)行交易可享受1.5％的優(yōu)惠契稅。