今年，又一輪宏觀調(diào)控正在如火如荼地展開，曾經(jīng)被視做高額回報的住宅投資近兩年隨著政策環(huán)境的改變以及產(chǎn)品同質(zhì)化趨勢的出現(xiàn)，也不再是十拿九穩(wěn)的“賺錢”行當。業(yè)內(nèi)專家表示，目前住宅投資回報兩極分化的傾向開始變得明顯，這對于通過“購房―涉外出租”賺取高額回報的投資客而言，必須引起重視。

涉外出租競爭日益加劇

　　近期，在北京的高端尤其是涉外租務市場上發(fā)生了冰火兩重天的奇怪景象———一邊是降價還沒人租，一邊則是租房須排隊。對此，戴德梁行董事岳峰剛表示，這與宏觀調(diào)控的總體政策有關。他認為，目前的宏觀政策導致短期內(nèi)轉讓房屋的成本增加，從而迫使大量投資客將持有的房屋轉向租賃市場，從而加大了這一市場領域的總供給量，造成了整體租金的繼續(xù)下滑。

　　那么，在整體租賃市場低迷的情勢下，陽光上東、棕櫚泉、朝陽園等樓盤保持的高涉外出租率、高租金和高投資回報率就顯得更具代表性、{TodayHot}更值得關注。

　　據(jù)“我愛我家”近期一項調(diào)查顯示，目前在北京工作、學習、經(jīng)商的外國人，對租住房屋有著多種需求，按月租價位，可劃分為三個檔次：一是每月花5000―8000美元租房�；ㄟ@么高價錢租房的外國人，一般是世界500強企業(yè)、金融或證券公司的大老板、二老板等，租住的房屋大多為每月5000―8000美元的高檔酒店式公寓或高檔別墅；二是每月花2000―5000美元租房。租住這類價格房屋的外國人，大多是外資企業(yè)的中高層管理人員，高檔公寓、別墅和頂級住宅能夠成為他們的最愛；三是每月花800―2000美元租房。這批人職業(yè)范圍較廣，如外企中低層管理人員、外報駐京記者、外國留學生、教育工作者及其他外國租房者等。花這個價錢，既可以租到中高檔公寓、別墅，也能夠選擇普通的公寓、甲宅。當然，租住純民宅也不在話下。

綜合品質(zhì)成關注焦點

　　通過分析陽光上東這類在整體市場低迷中仍能保持高租金的樓盤不難發(fā)現(xiàn)，它們在地段、環(huán)境、建筑品質(zhì)、人文氛圍等方面都占有相當?shù)膬?yōu)勢，因此也吸引了大量外籍租客。比如位于朝陽公園南側的棕櫚泉，{HotTag}亞洲最大城市公園的環(huán)境和利于健康生活的硬件系統(tǒng)成就了這個樓盤的高投資回報。

　　同樣，位于朝陽公園以北的陽光上東，其投資回報的成功程度已經(jīng)與棕櫚泉并駕齊驅。據(jù)陽光上東租務部提供的數(shù)據(jù)顯示：從 2005年夏天開始，每月前來登記租房的租客數(shù)就常常超過登記的房源，而且租客多以外籍人士為主。已成交租客中，外籍客戶占到 95%左右，其中亞洲區(qū)域客戶約占 51%，歐美客戶約占44%。

　　對此，仲量聯(lián)行董事張紅指出，外籍人士的租賃恰恰體現(xiàn)了“羊群效應”，即涉外租客聚集形成的獨特人文氛圍會吸引更多的外籍租客，從而推漲項目的租金水平，當年的棕櫚泉在相當大程度上便是如此；如今，“羊群效應”也正在陽光上東上演。這些成功案例則似乎在證實，僅僅靠地段等單獨因素賺取投資回報的時代已經(jīng)過去，供給量的增大給予了租賃客戶更多選擇和挑選的空間與機會，而只有那些體現(xiàn)出比較高綜合品質(zhì)的樓盤，才能在更為激烈的競爭中勝出。

投資高檔產(chǎn)品務必謹慎

　　盡管目前北京外籍租務市場較為看好，但專家提醒，投資高檔項目一定要冷靜、謹慎。

　　戴德梁行董事岳峰剛告訴記者，目前北京房價的持續(xù)走高，并不意味著租金也會跟著上升。北京公寓市場的租金售價比仍然比上海、廣州、香港等地高，在過去兩三年及未來兩年，大量人群購買高檔公寓作投資用途，并且在很多高檔公寓陸續(xù)交付使用后，出租公寓的總存量會出現(xiàn)成倍增長。雖然越來越多外資企業(yè)進駐北京并擴大在華投資，但是在市場租賃需求沒有按照同等速度增長情況下，加上不少外資企業(yè)逐年降低對外籍員工的住房補貼、進行員工本地化以壓縮成本以及越來越多外籍員工在北京購房自用的情況下，公寓租金將會有所下降。

　　同時，我愛我家副總經(jīng)理胡景暉也認為，租金價格是能否盡快出租成功的關鍵。租金應以市場價格與自己房屋的成本相結合來制定，開價過高不易交易，閑置則造成損失。同時，在選擇租戶的時候要全面考慮。一般來說，選擇由使館或公司支付租金的房客，并與其所屬單位簽訂租賃合約，會比較有保障。